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邓郁松:化解三类风险 应对房地产市场阶段性变化
2017-7-13

   今年以来,最吸引眼球的莫过于各地出台的“一拳接一拳”的楼市限购升级的政策。政策密集调控之下,房价表现也在应声下跌。根据国家统计局此前发布的2017年5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,5月份一二线城市房价平均涨幅继续回落。数据显示,5月份,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。此外,5月份,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。

   房价的持续走低似乎正成为2017年的主旋律,对此,市场观点有悲观、亦有乐观。应该以何种视角看待中国房地产市场的未来走势成为舆论关注焦点。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中国经济时报记者专访时认为,当前中国房地产市场的发展阶段已经发生明显变化,因此,需要重视从长周期和国际比较的视角去重新审视和客观认识中国房地产市场。

   2013年成房地产市场转折点

   中国经济时报:自1998年房地产改革以来,我国房地产整体上经历了几个阶段?在你看来,这几个阶段各自具有哪些特征?是什么原因导致了这种不同?

    邓郁松:自1998年房地产改革以来,我认为我国房地产市场整体上经历了两个阶段。一是从1998年至2013年。之所以至2013年,是因为2013年中国城镇户均住房达到了1.0套左右,基本上解决了供不应求,进入了总量基本平衡、区域出现分化这样一个新的阶段,同时在2013年中国整个房地产新开工面积出现了峰值。

   二是从2013年至今。在这个阶段,新开工住房面积总体上呈下降趋势,房地产投资增速显著回落,在房地产市场整体回落的大背景下,区域市场出现了显著分化。一些特大城市、热点城市住房明显供不应求,加上宽松的政策,房价上涨明显,而在前期增长过快的一些城市,则整体面临供大于求、去库存压力加大的局面。

   以日本为例,大家都非常熟悉的日本的房地产泡沫破裂是在20世纪80年代。其泡沫阶段的涨幅实际上是低于此前房地产市场涨幅的。这是因为,到了20世纪80年代中后期之后,发达国家收入增速随经济增速已经显著下降,这个收入增速无法支撑高房价。这就是我为什么强调整个经济发展阶段的变化,要重视收入增速的变化,因为宏观经济的变化对房地产市场有重大影响。

   因此,要认识到房地产市场在不同的发展阶段其特点和规律也是不一样的。这就可以解释为什么有的政策取得了明显的效果而有的政策被称之为“空调”的原因。当政策和它的发展阶段是吻合的则效果明显,当你认为它是不正常的时候实际上它可能是正常的,在供不应求的情况下,在收入较快增长的阶段,在首付和利率水平较低的时候,想做到价格平稳是不现实的。但是在收入增速明显下降后,继续通过低利率去推高房价也是难以持续的。

   应从更长的时间跨度去比较

   中国经济时报:现在有一种观点是中国特殊论,在当前房地产市场这种论调很有市场。以你的研究,你认为中国房地产存在特殊吗?

   邓郁松:当前,之所以存在中国特殊论这种论调主要是由于我们经常把我国当前的房地产市场与美国、日本等国家过去20年左右的市场进行对比,而没有从更长的时间跨度去比较。

作者:记者 吕红星 来源:《中国经济时报》2017年07月13日 
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